записки неизвестного блогера неМихаила

...пишу с ошибками, читаю по слогам.


Previous Entry Share Next Entry

Как я зарабатываю на квартирах

Давно хотел рассказать вам о тонкостях заработка на квартирах. В жирные годы мне без труда удавалось заработать до 100% годовых в долларах США.

DSCF7871.jpg


Самое распространенное заблуждение, которое мне удается слышать регулярно, это то, что я делаю очень много лишних телодвижений, что положив деньги в банк и ничего не предпринимая я мог бы заработать гораздо больше денег не имея проблем с арендой, налогами и прочими расходами по сделкам с недвижимостью.

Про жирные годы можно забыть, поэтому я вам расскажу про сделку, которая была совершена в кризисные годы.

В неё я вошел как раз в том самом 2008 году, когда про кризис мы слышали только из новостей и даже не могли себе представить, что это такое.

Полная стоимость квартиры 56 кв.м. была 3 млн. рублей.

Снимок экрана 2017-01-22 в 15.03.51.png

Само собой такая цена была на этапе строительства и тут конечно был огромный риск. Это, кстати, был единственный случай за всю мою историю, когда дом имел все шансы оказаться долгостроем с кучей обманутых дольщиков. Как-то я уже рассказывал, как придуманная мной схема помогла избежать этого коллапса.

Но сейчас не об этом.

Дом был сдан в 2009 году и получив ключи я приступил к ремонту.

люберцы.jpg

В прошлой публикации я подробно рассказал, почему именно тут я решил сделать самый обычный евроремонт.

квартиралюберцы.jpg

Который вместе с кухней обошелся мне в 1 млн рублей. Тем самым общий бюджет инвестиций 4 млн. рублей.

кухня.jpg

Два года потребовалось на достройку и ремонт, а шесть полных лет квартира сдавалась по ставке 30 000 рублей + все прочие расходы. Так что с аренды я уже получил 2 160 000 рублей.

Сегодня подобная квартира с похожим ремонтом оценивается в 6,5 млн рублей. Таким образом если уже в ближайшее время я закрою этот проект, то могу выйти из него с доходом (за 8 лет) в 4 660 000 рублей и капиталом 8 660 000 рублей

А теперь попробуйте мне рассказать какой из банков сможет мне дать больший процент.

ПыСы

Само собой я прекрасно понимаю, что заработать можно и больше, но это будет связано с гораздо большими рисками. Квартира не самый ликвидный актив, однако при любом кризисе у вас всегда останется ровно то количество квадратных метров площади, которые вы купили.

Добавляйтесь, чтобы не пропустить очередной обзор:
Живой журнал / Фейсбук / Инстаграм / Твиттер / ВК / ОК / Ютюб / Перископ

[мелкий шрифт крупными буквами]
Данный журнал является личным дневником, содержащим частные мнения автора. В соответствии со статьёй 29 Конституции РФ, каждый человек может иметь собственную точку зрения относительно его текстового, графического, аудио и видео наполнения , равно как и высказывать её в любом формате. Журнал не имеет лицензии Министерства культуры и массовых коммуникаций РФ и не является СМИ, а, следовательно, автор не гарантирует предоставления достоверной, непредвзятой и осмысленной информации. Сведения, содержащиеся в этом дневнике, а так же комментарии автора этого дневника в других дневниках, не имеют никакого юридического смысла и не могут быть использованы в процессе судебного разбирательства. Автор журнала не несёт ответственности за содержание комментариев к его записям.



Рассказать друзьям или разместить в своём блоге:

Posts from This Journal by “полезная информация” Tag

  • Лучший отель в Израиле

    Израиль это заслужил, все кто хоть раз бывал в этой чудесной стране знают про её главный недостаток. В Израиле я был уже несколько раз и каждый…

  • Нина предложила мне массаж

    Нину я не видел уже очень давно. Познакомились мы 16 лет назад, она была понятой, когда я досматривал наркомана. Не самый лучший повод для…

  • Бизнес-класс, Уральские авиалинии

    Это был полет в Израиль, билеты в оба конца обошлись мне в 15 000 рублей, но не спешите искать их на сайте компании, сейчас я расскажу вам про один…

  • Схватка Uber и Яндекс Такси

    Исход был не таким предсказуемым. Про удобство Убера рассказывать не буду, глупо. Показательна история запрета Убера в некоторых странах из-за…

  • Почитайте, что о нас пишут иностранцы

    Как иногда бывает занимательно почитать иностранные комментарии, благо современные социальные сети и браузеры позволяют без особых проблем преодолеть…

  • Реновация повлияла на выборы

    Уже не секрет, что на этих выборах поддержка оппозиционных кандидатов оказалась выше, чем в предыдущие годы. Ребята из…

  • А вы не верили, что получится

    Сегодня буду вас удивлять. Набрал заказов и теперь уже можно говорить, что у меня появился новый интересный бизнес, о котором и хочу…

  • Лучшее, что случалось с Москвой за последние годы

    Именно это я сейчас слышу из каждого утюга, но есть и альтернативная точка зрения. В день открытия парка Зарядье что-то пошло не так - сперва…

  • Настоящее везение

    Кто знает, почему эти люди прячут свои лица? Про них ходят слухи и легенды, чаще всего просто от зависти. Вот одна из последних историй:…


promo nemihail july 20, 10:03 523
Buy for 500 tokens
Если бы я обладал этими знаниями, то не наломал бы дров, когда делал ремонт в своём лофте. Думаю, многие хотят, чтобы их квартира была не такой как у всех и сегодня я поделюсь с вами опытом, который сильно облегчит вашу жизнь. Сожалею, что сам узнал об этом сравнительно недавно, а всё это…

toomth January 23rd, 15:04
Долго строили однако. И прям сдавалась без перерывов?

nemihail January 23rd, 15:10
...арендаторы менялись, но перерывов пока не было.

sceleratis January 23rd, 15:05

Признаемся Михаил, что первоначальной целью в том 2008, было куда нибудь пристроить эти самые три миллиона ;)


nemihail January 23rd, 15:10
...именно

(no subject) (Anonymous) Expand
mkavster January 23rd, 15:06
Это если в рублях считать. А в валюте?

Edited at 2017-01-23 03:07 pm (UTC)

nemihail January 23rd, 15:11
...тоже выгоднее. Сколько там сейчас процентов по доллару или евро?

(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(no subject) (Anonymous) Expand
mark_amerika January 23rd, 15:10
Отличная прибыль. В банках вообще не стоит деньги хранить...

derik_536 January 23rd, 17:28

Пересчитайте в валюте и затем убивайте любого, кто предложит вам таким образом делать бизнес.


inoi567 January 23rd, 15:11
про банк не скажу, НО, у меня в предгорьях сильно недооцененные участки, все можно брать, плюс есть дома бьстрой постройки очень оригинального дизайна и вполне ок по всем свойствам. такой девелопмент может тебе принести и 200 % годовых. А кроме прочего - еще и сделать СВОЮ турбазу в горах Северного Кавказа.
Виды и достопримечательности - в ассортименте.
и да, рядом - Красная поляна, где земля по 2 млн евро за ведро.
и да, рядом - Лаго-Наки, уже вполне развитый кусок, с ценами по 60 млн за 12 га.
что в разы и разы и разы дороже.
Спорим, что мой вариант выгоднее московских аренд?

(Deleted comment)
birserg_1977 January 23rd, 15:13
При 12% в банке на депозит сумма бы удвоилась за 6 лет. Т. е. 6 (з млн. проценты) млн + 0,72 млн за 7-й год и 0,8 млн за 8-й год. То на то и вышло. Тока сейчас эту квартиру еще продать надо.

nemihail January 23rd, 15:25
...банки давали и по 18%, только где сейчас эти банки. В любом банке кроме трех, четырех хранить деньги опасно. Да, вам вернут по страховке, но не всё и без процентов. А надежные банки 12% не дадут.

И вы забываете, что свой доход я тоже мог бы крутить в банке. Так что с квартирой в любом случае получается выгоднее.

(Deleted comment)
(no subject) (Anonymous) Expand
pol_hvosta January 23rd, 15:14
Получил 2160000 еще не отбив и половины вложенного. А вложено 4 млн.
Еще 6 лет на отбивание (условно, с учетом вдруг арендатора не будет)
Теперь по нолям.
Теперь прошло 12 лет и пора заработать на ней.
Эти же 2 млн - ето еще 6 лет.
Нет, Миша. 18 лет, чтобы заработать 2 млн...?:))

nemihail January 23rd, 15:16
...если я сегодня выхожу из проекта, то имею 8 660 000 на вложенные 4 000 000. Это больше чем в 2 раза. При этом нужно учитывать, что у меня есть возможность всё это время крутить доход по банковской ставке или вкладывать в новые проекты, что собственно я и делаю.

Edited at 2017-01-23 03:19 pm (UTC)

(no subject) (Anonymous) Expand
(no subject) (Anonymous) Expand
(Deleted comment)
nemihail January 23rd, 15:16
...конечно

derand January 23rd, 15:22
"Так, например, один горожанин, как мне рассказывали, получив трехкомнатную квартиру на Земляном валу, без всякого пятого измерения и прочих вещей, от которых ум заходит за разум, мгновенно превратил ее в четырехкомнатную, разделив одну из комнат пополам перегородкой...."
(дальше вы знаете)
Немиша оказался успешнее упомянутого горожанина, сказалась служба в соответствующих органах. :)

kwakin_misha January 23rd, 18:37
молодец же. у меня тоже знакомые есть, что сдавая квартиры, зарабатывают.

ilyavaliev January 23rd, 15:24
Молодец))

kwakin_misha January 23rd, 18:38
так точно. упорным трудом добился всего.

chuvak098 January 23rd, 15:25
так эта квартира после ремонта 6-лет назад уже стоила 6,5 млн руб,вложив которые тогда в депозит получил бы более 3,5 млн руб % плюс вклад который можно забрать в гарантированный срок.
Или 6-лет назад продать эту квартиру и купить опять две первички,вот это заработок а монотонная сдача в аренду это пассивная пенсия,чем я с удовольствием и занимаюсь в свои 40-лет при кровавом режиме в РФ и никогда не занимав никаких должностей )

nemihail January 23rd, 15:30
...она тогда стоила в лучшем случае 5 млн. Да и банков надёжных у нас нет, а те которые считаются надежными не дают больших процентом.

(no subject) (Anonymous) Expand
dog_in_the_tank January 23rd, 15:26
недвижимость это всегда выигрыш. тем более, если это квартира в городе. арендовать жилплощадь буду всегда

legart January 23rd, 15:28
Собственники инвестиционных квартир в Донецке и Луганске тоже так наверное думали в 2008 году.

(no subject) (Anonymous) Expand
legart January 23rd, 15:27
10% годовых с ежемесячной капитализацией процентов дают 4 872 702,52.

А за эти 8 лет были периоды, когда и по 15 и по 18% давали с ежемесячной капитализацией.

Но для аутотренинга пост годится.

nemihail January 23rd, 15:34
...у меня получилось больше 10. С ежемесячной не помню, но на год 18 видел, только где эти банки сейчас. Из тех, что остались самый высокий процент - 9. А в тех где меньше риска - 5%.

Edited at 2017-01-23 08:42 pm (UTC)

(no subject) (Anonymous) Expand
(no subject) (Anonymous) Expand
Михаил, расскажите как начинали, как купили первую квартиру, откуда капитал на первую? Берете ли квартиры в ипотеку? Мы по тихоньку входим в этот бизнес, правда не в России, покупает квартиры с аукционов от судебных приставов.

Сергей Борисов January 23rd, 16:08
Он же ментом был...

(no subject) (Anonymous) Expand
supra300 January 23rd, 16:08
именно так, и кто кричит не надо телодвижений, просто не имеет с чем сравнить.
Не обращай внимания.
Да скорее ты и не обращаешь

(Anonymous) January 23rd, 21:02
Это он сделал ремонт? Вот он путь и разгребет без ВицлиПуцли ))

3ojlotou January 23rd, 16:11
Раз-два и в дамки))

mark_amerika January 23rd, 16:16
Главное вовремя купить и прочухать. И главное чтоб попасть на растущую недвигу)))

(no subject) (Anonymous) Expand
(no subject) (Anonymous) Expand
(no subject) (Anonymous) Expand
voronkov_kirill January 23rd, 16:21
Михаил, я правильно понял, что вложив 4 млн. ты стал получать доход 360 тыс. в год. т. е. 9% годовых?
При этом ты потерял первые 2 года.
По такой ставке (и даже больше) мог бы положить деньги в Сбербанк (это если вообще не напрягаться) и получать доход с первого же года.

nemihail January 23rd, 16:48
...3 млн, через год, в течении следующего еще 1 млн. Если сегодня я выйду из проекта, то у меня на руках будет 8 660 000 рублей при пложенных 4-х

Edited at 2017-01-23 04:49 pm (UTC)

nacht_undnebel January 23rd, 16:23
Прежние цены аренды, в предыдущих постах, назывались ломовые, втридорога - минимум. И квартиранты, как сообщалось не раз, менялись каждый месяц.

В данном случае, скромно умалчивается о близости к метро (спокойным шагом, не бегом, или остановок на транспорте), и районе, где расположена квартира. Без этих данных все выглядит очень туманно.


nemihail January 23rd, 16:57
...я говорю о реальном доходе, верить или нет дело ваше. А когда сдаю даю ссылки на объявления где есть вся информация.

superherr January 23rd, 16:32
Тут еще надо от налогов уклоняться.

(Deleted comment)
(Deleted comment)
mwoodoo January 23rd, 16:35
все правильно делаешь

Именно. Толковый чувак, а прикидывается простачком "пишу с ошибками"

kybaman January 23rd, 16:40
Пора на застройку домов переходить!

kwakin_misha January 23rd, 19:03
кстати, подъездами если выкупать и своего консьержа на первом этаже посадить...

(Deleted comment)
superherr January 23rd, 16:52
Мишаня честно зачищал Москву от паразитов, маргиналов, потенциальных убийц.
Он их просто вывозил и топил в москва-реке в Строгино. Раков разводил.
Вот на раках и заработал.

(Deleted comment)
(Deleted comment)
fiberline January 23rd, 16:52
не выйдешь. Потому что цены на недвигу это одно, а реальный покупатель это другое)

kwakin_misha January 23rd, 19:04
да не, это же Москва. квартиры всегда дорогие.

slava3234 January 23rd, 16:54
Рантье хренов. когда ты только лопнешь?
))))

sahar_rad January 23rd, 16:54
За 8 лет выходит средняя доходность в рублях 15% в год.

neleper January 23rd, 17:24
Несколько меньше, т.к. в отличие от депозитов, требуется личное участие во многих вопросах при ремонте и найме, это время стоит денег.
Думаю, как раз на среднегодовой депозит за эти 8 лет доходность и тянет, процентов 12-13.
Но депозит, это живые деньги. А продажа квартиры, это очень нелегкий труд, в нынешнее время. 4% уйдет только агентских, или столько же на "самосуету". Да и заявленная цена, вряд ли останется на том же уровне. Сейчас дисконт в 5-10% это обычное дело.
Короче, никаких выгод перед депозитом я не вижу. Любители "лесенок", за этот период свои средние 15% сделали точно.

Edited at 2017-01-23 05:27 pm (UTC)

?

Log in

No account? Create an account